NH Hoteles. ¡Mirad sus inmuebles y los hoteles salen gratis!

IBEX-35: 9360. NH Hoteles: 2,52 €/acción

La idea de bolsa de hoy es NH Hoteles. Como sabéis está en medio de una ampliación de capital que le ha llevado al título a perder un 31% desde que comenzó el proceso hace menos de ocho sesiones. Desde principios de 2008 la acción ha perdido un 80%.

Y empecemos diciendo que hoy por hoy la situación de NH Hoteles no es fácil. La crisis económica le ha encontrado con el pie cambiado, con mucha deuda en su balance después de unos años de muchas adquisiciones, no siempre rentables y a unos precios astronómicos en comparación con los niveles actuales del mercado. Con la crisis han bajado los niveles de ocupación lo que le ha situado en EBITDA negativo en el último trimestre. El plan de choque que ha anunciado ha sido la reducción de costes, la venta de activos inmobiliarios y la ampliación de capital que ahora está en curso.

La clave de esta inversión son los activos inmobiliarios que tiene NH Hoteles que sólamente ellos creo que valen más que a lo que cotiza hoy todo el grupo hotelero, es decir, una parte del negocio vale más que el todo. Veamoslo en detalle:

- Sotogrande 1,3 Euros por acción: NH Hoteles tiene el 97% de la inmobiliaria cotizada que básicamente comercializa parcelas en la urbanización de Cádiz del mismo nombre. De acuerdo con el folleto de la ampliación de capital existe una valoración de American Appraisal de Abril 2009 que lo valora en 786 Millones de Euros. Con los tiempos que corren, cualquiera se fía de una valoración independiente, así que prefiero mirar al mercado donde Sotogrande cotiza, sin mucho volumen, a 7,9 Euros por acción, es decir, 331 Millones de Euros de capitalización. Si NH cubre completamente la ampliación de capital Sotogrande valdría unos 1,3 Euros por acción de NH.

- Hoteles en propiedad 5,5 Euros por acción: NH cuenta con 81 hoteles en propiedad que suman un total de 13.561 habitaciones. ¿Cuánto valen estos hoteles? No es fácil. Cuando NH compró los hoteles Jolly en diciembre de 2005, Jones Lang Lasalle valoraba los 19 hoteles comprados y sus 3.266 habitaciones en 580 millones de euros, lo que haría unos 178.000 Euros por habitación en aquel momento. Otras referencias de ventas de hoteles son los 12 que ha vendido NH desde 2002 por 260 millones de euros. En las cuentas anuales, los auditores valoran los activos inmobiliarios de NH (terrenos y construcciones en el activo) por 1900 millones de euros. Estas son las referencias. A mi claramente me faltan datos, pero supongamos que estos hoteles valen 1.300 millones de euros que supondría unos 100.000 euros por habitación en propiedad. Este valor, en términos de precio por acción de NH Hoteles post ampliación sería 5,5 Euros por acción.

- Deuda financiera : -4,27 Euros por acción: En el primer trimestre del año NH tenía una deuda de 1.276 millones de euros. Si tiene éxito la ampliación la deuda se reduciría a 1.053 millones de Euros lo que supone en términos de cada acción de NH -4,27 Euros por acción

Sumando Sotogrande, los hoteles en propiedad y restando la totalidad de su deuda financiera la acción de NH debería valer 2,5 Euros por acción. Y todavía no hemos valorado el negocio hotelero.

Y hay que decir, al más puro estilo de Lynch, que en los hoteles de NH se está muy bien, tiene una gran relación calidad precio, sus hoteles son céntricos y urbanos, un servicio muy similar entre todos ellos, tiene buena imagen de marca y notoriedad, está diversificado por país y, sobre todo, el mercado le ofrece el negocio de 349 hoteles y más de 52.000 habitaciones completamente gratis para usted.

¿Y qué riesgos tiene la inversión? Claramente la duración de la crisis y la dificultad de hacer líquidos sus activos inmobiliarios. También la refinanciación de su deuda, que incumplirá sus covenants al final de este año. Y unos directivos capaces de lanzarse otra vez de compras locas. Pero de la crisis saldremos seguro y hoteles siempre harán falta. La deuda la puede reducir con la venta y lease back de sus hoteles en propiedad, y si la crisis se alarga probablemente al final tenga que cerrar algún hotel que no sea rentable. Pero estos riesgos, en comparación con la rentabilidad de la inversión se me hacen muy llevaderos. Hay días que uno lo ve muy claro.